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Das Stadtbild im Wandel

Online City?

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Wohin mit all den Online-Paketen? Ihre Auslieferung stellt die Städte vor logistische Herausfordungen. Bildquelle: BSSR-Studie „Was kommt mit wachsendem Online-Handel auf die Städte zu?“
Der Online-Handel verändert das Kaufverhalten der Menschen, den Verkehr und die Städte. Was als negative Fehlentwicklung gesehen wird, kann auch als Potenzial begriffen werden, unsere Städte vielfältiger und lebenswerter zu machen.

Unser Bild von attraktiven Innenstädten ist geprägt von Einkaufsstraßen mit florierendem Einzelhandel. Bei genauerem Hinsehen stellt man jedoch fest, dass sich durch die globalen Großfilialisten eine gewisse Uniformität der Fußgängerzonen herausgebildet hat. Mit dem E-Commerce-bedingten Rückgang des stationären Einzelhandels könnten die frei werdenden Flächen für Gastronomie, Dienstleistungen, Arbeitsorte, Werkstätten, Wohnen und Kindertagesstätten genutzt werden – beispielsweise könnte von den fünf schwedischen Modefilialen in einer Fußgängerzone eine zu einer Kita mit integrierter Backstube und einem Oma-Café umfunktioniert werden. Das allein würde bereits zu einer stärkeren Durchmischung und Belebung der Innenstädte beitragen und Kommunikation, Zusammenarbeit und Zusammenleben verbessern. Die lebhafte Stadt ist eine Stadt, deren Bewohner sich den öffentlichen Raum aneignen, und deren Straßen auch ohne Shopping voller Menschen sind.

Da die Gebäude ja bereits da sind und nicht einfach abgerissen werden können, nur weil sich der Handel verändert, ist es auch an den Stadtplanern und Architekten, Veränderungsszenarien zu planen und Ideen für eine gemischte Nutzung zu entwickeln. Hier sind Lösungen für die getrennte Erschließung, tiefe Nutzungsbereiche ohne Tageslicht und Freibereiche für Wohnungen gefragt. Das alles funktioniert jedoch nur, wenn Städte und Gemeinden, vor allem aber auch private Immobilieneigentümer Interesse an einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung haben. Eine Rückbesinnung auf Nutzungsmischung hat möglicherweise Mietpreissenkungen zur Folge. Hier sollte die Stadtverwaltung mit gutem Beispiel vorangehen und damit bei eigenen Grundstücken beginnen. Die Stadt München, zum Beispiel, überlässt der Kreativwirtschaft in Bestlagen immer wieder Laden- und Büroflächen zur Zwischennutzung, die dann nahezu unentgeltlich an junge Designer oder Startups aus der Gründerszene vermietet werden. So vermeidet sie Leerstand und fördert alternative Konzepte.

Impulse müssen insofern auch von den Städten und ihren politischen Gremien ausgehen. Beispielsweise sollte von Shoppingcenter-Betreibern gefordert werden, Büros und Wohnungen baulich zu integrieren. Die meisten Immobilienentwickler sind auf eine einzige Nutzung spezialisiert, weil Mix-Use mit Wohnungen über dem Supermarkt für sie ein Risiko darstellt. Wenn ein Gebäude jedoch nicht brach liegt, nur weil der Hauptnutzer auszieht, könnte eine Durchmischung in Zukunft wohl eher eine Sicherheit bieten.

Von Bedeutung für die lebhafte Stadt ist es auch, die Freiflächen gut und benutzbar zu gestalten. Das erhöht die Verweildauer der Menschen in der Stadt und nutzt damit ebenso dem Handel.

Eine besondere Herausforderung stellt die City-Logistik dar. Gemeint sind innerstädtische Verteilzentren der Onlinehändler, um die Kunden in ‚Same Day’ oder ‚Same Hour Delivery’ zu bedienen. Das bringt eine neue Immobilientypologie mit sich, kann aber auch in ausgedienten Warenhäusern, Bürogebäuden oder Mix-Use-Gebäuden seinen Platz finden.

Die Horrorvision wäre wohl ein Hochregallager am Bahnhofsplatz. Das erinnert mich an den Zukunftsfilm ‚City Everywhere’ von Liam Young, einem spekulativen Architekten, der alle Schreckensszenarien bereits existierender Fehlentwicklungen unserer schönen neuen, digitalen Welt aufzeigt: Wie menschliche Fließbandausgräber wesentlich günstiger seltene Erden fördern als Maschinen oder wie die riesigen Lithiumminen Land verschlucken. ‚Stories from the Anthropocene’. In einer Sequenz sehen wir ein Mädchen, verloren im Hochregallager mit Millionen von Paketen auf Förderbändern. Sie sucht ihr Geschenk zum Valentinstag – sie wird es nicht finden.

So weit muss es nicht kommen! Es liegt wie immer auch an unserem eigenen Verhalten. Die Online City bietet eine Vielfalt an Bequemlichkeit, die uns verführen soll, die Städte nicht mehr zum Einkaufen zu benutzen. Wir wissen aber auch, dass wir nur in einer Stadt wohnen wollen, die lebhaft ist und von Menschen genutzt wird. Wenn also die Städte die Online-Attacke überstehen sollen, müssen wir – als Bewohner und Nutzer – gemeinsam daran arbeiten. Die Co-City lebt vom vernünftigen Umgang mit dem Handel und dem Potenzial einer analogen und realen Gegenwelt. Der Umbau der Innenstädte und die Anpassung vorhandener baulicher Strukturen ist dabei eine Perspektive. Das sollten wir uns überlegen, bevor wir durch die virtuellen Einkaufsstraßen gehen, bestellen und die Städte mit unseren Retouren vor logistische Herausforderungen stellen.


Kolumnist Amandus Samsøe Sattler

Gründungspartner des Architekturbüros Allmann Sattler Wappner, München. Präsidiumsmitglied beim DGNB, Mitglied des Gestaltungsbeirats der Städte Wiesbaden und Oldenburg; Leitung internationaler Workshops, eigenes künstlerisches Werk in Fotografie.


Spot on … Architecture

Online City?

People’s shopping habits, traffic and cities will be changed not only by online trading. What we see as a negative and undesirable development can also be viewed as an opportunity for making our cities more diverse and more likable.

Our perception of an attractive city center is characterized by shopping streets with a flourishing retail trade. But if you look closer you will realize that a certain uniformity has developed in our pedestrian precincts because of major chains that have taken over the patch. Spaces become available due to decreasing over-the-counter sales, as a result of an increase in e-commerce. These could also be used for restaurants, service outlets, workplaces, workshops, living space and children’s daycare centers. One of the five Swedish fashion outlets, for instance, could be converted into a nursery-cum-bakery and a café for the elderly.

An individual measure that would contribute to more contact and a revival of city centers to improve communication, co-operation and cohabitation. Lively cities are those in which inhabitants adopt public spaces and where streets are full of people who are not necessarily on a shopping spree. Considering the buildings are already there and cannot simply be demolished just because trade is changing, it is the task of urban planners and architects to devise transformation scenarios and evolve ideas for mixed use. In this context, solutions for separate access routes, deep usage areas without daylight and free areas for living space are in demand. All of this will only work if not only cities and communities but most of all private property owners are interested in future-oriented urban development.

It may well be that a return to shared usage will entail rent reductions. City councils should set a good example here and start with their own real estate. The city of Munich, for instance, frequently offers retail and office space in prime locations to creative businesses for temporary use, which is then rented out to young designers or start-ups almost free of charge. This is an idea to prevent vacancies and promote alternative concepts. As mentioned above, input must also be provided by cities and their political bodies.

Shopping-center operators should, for example, be asked to structurally integrate offices and living space. Most real-estate developers specialize on only one usage type because, in their eyes, a shared use involving living space on top of supermarkets presents a risk. However, shared use could instead offer a sort of security in times to come because a building will not fall out of use only because the main user pulls out.

In a lively city it is also important that free spaces are designed well and are fit for purpose so that people will spend more time in the city, and this in turn will also have a positive impact on trade. In this context, logistics are a particular challenge. This applies to the inner-city distribution centers of online retailers offering their clients a “same day” or “delivery within the hour” service. This entails a new property typology but may also find its place in disused department stores, office buildings or shared-use buildings.

High-bay warehouses on the square outside the railway station are a vision from hell. This reminds me of “City Everywhere”, a futuristic film by Liam Young. He is a speculative architect who demonstrates all the horrific scenarios of already existing, undesirable developments in our brave new digital world: He shows how human assembly-line excavators extract rare earths considerably cheaper than machines or how huge lithium mines devour land. “Stories from the Anthropocene“. In one sequence we see a young woman lost in a high-bay warehouse with millions of parcels on conveyor belts, looking for her Valentine’s Day gift.

Spoiler alert: She will not find it. However, let’s stop before we go too far! As always, things also depend on our own behavior. Online shopping offers a host of comforts geared toward tempting us to no longer go shopping in the city center. But we also know that we desire to live in cities that are lively and bustling with people. If, therefore, cities are to survive the online attack, we as city dwellers and users of the city must work together. The Co-City project is based on the reasonable management of trade and the potentials offered by an analog and real alternative world. In this context, the conversion of city centers and the adaption of existing structures is an important prospect. We should consider this before we stroll along virtual shopping streets, ordering and sending back things we do not really need.

Columnist Amandus Samsøe Sattler

Founding partner of the Allmann Sattler Wapper architects‘ studio in Munich. Member of the Board of Directors of DGNB (German Sustainable Building Council), member of the Wiesbaden and Oldenburg city planning council, management of international workshops, own artistic work in photography.

Einen anderen Blick auf Retaildesign hat Rudolf Schricker in seinem „Spot on Interior“:

Innenarchitektur fürs Einkaufsfieber


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